近日，官网，深圳市规划和自然资源局发布通知，对位于龙华新城核心区、宝安中心区、宝安国际会展城、光明中心区等热门区域的多宗地块进行规划调整，即将原商业办公用地改为居住用地。
10月18日上午，国商报记者致电深圳市规划和自然资源局龙华管理局，相关工作人员表示，“涉及改变土地性质的地块此前未拍卖，处于‘无主’状态，为国有土地。商业用地改为居住用地，主要是为了优化深圳的用地结构。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李10月18日下午通过微信向《国家商报》表示，深圳将部分商业用地改为住宅用地，不仅可以解决商业用地供应过剩的问题，还可以增加住宅用地供应，有助于解决城市住房困难问题。
来源:深圳市规划和自然资源局官网
调整地块多个热门区域，新增居住用地3万多平方米。
具体来看，龙华新城核心区、深圳国际会展城、宝安中心区地块均由商业办公用地转为二类居住用地；光明中心区地块由原来的商业用地变更为第二居住用地。
土地性质变更后，深圳将新增住宅用地30720平方米。其中，龙华新城核心区用地面积8720平方米，容积率5.5；宝安中心区用地面积5423平方米，容积率6.0；深圳国际会展城用地面积11154平方米，容积率4.6；光明中心区用地面积5423平方米，容积率6.0。
来源:深圳市规划和自然资源局官网
值得注意的是，从目前上述“商改住”地块的周边房价来看，大部分地块位于深圳的热点楼盘区域。
如距离深圳北站约500米的龙华新城地块，周边是新保利招商玉龙项目，备案价7.35万元/平方米；周边二手楼盘有乾隆花园、毛鑫公寓，其中乾隆花园政府参考价为5.12万元/平方米，业主实际挂牌价为5.2万~ 7.2万元/平方米。
深圳国际会展城距离会展城地铁站约630米。旁边的海云甄宓项目被特建开发公司拿下，人才房面积22.5亿元，2.6万平方米。根据此前公示，项目最高售价不超过46100元/平方米，住宅商品房销售均价不超过23000元/平方米，最高售价不超过24200元/平方米。
看宝安中心区地块，距离深圳前海方毅城约1公里，距离滨海文化园、宝安少年宫约500米。有华侨城瑞湾大厦、丁鹏时代大厦、荣超滨海大厦等项目。地块周围500米范围内。其中，华侨城瑞湾公馆目前户型面积约150-360平米，均价约9.7万元/平米。
光明中心区地块距离楼村地铁站、科技园地铁站约1km，紧邻安联尚景府项目，周边有悦府花园、东明公寓、金茂公园等项目。其中，安联尚景府备案均价约为5.19万元/平方米，金茂公园备案均价约为5.17万元/平方米。
光明中心区地块附近的安联尚景府项目图片来源:记者陈摄(资料图)
国家商报记者还注意到，在上述土地性质变更之前，深圳福田在8月份还新增了3宗住宅用地，同样用于公租房建设。其中，景甜片区03-09地块土地面积5158.7平方米，容积率5.0；梅林片区14-02地块，用地面积14670平方米，容积率5.5；梅林片区37-04-01地块，用地面积5612平方米，容积率6.0。
综合计算，包括本次“商改住”地块和新增住宅用地，深圳这波新增住宅用地面积为56160.7平方米。
优化用地结构，居住用地占比不低于30%。
值得一提的是，早在去年7月，深圳发布的《进一步增加居住用地供应的若干措施(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)中就提到，确保到2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，居住用地年供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%。
《意见稿》还明确，土地整备预留用地(包括土地征用和归还、利益整体保留的土地)原则上优先考虑住宅用途。对于已经批准但尚未签订土地使用权出让合同的储备土地，可以申请将非居住用地调整为居住用地或者增加居住用地开发强度。“原批准用地用途为商业的，可以申请将部分或者全部建筑面积调整为住宅用途，其中30%的商业用房面积可以变更为商品房，其余为公房。调整后，如能按此措施提高住宅用地开发强度，新增住宅建筑面积为出售公房。”
在加快公共住房建设方面，意见稿提到，将商业用地改为居住用地，引导已批准的规划和更新项目建设住房，加快城中村改造，成为深圳加快公共住房建设的重要途径。
事实上，商业地产供应量过大，导致商业市场长期供大于求，这一直是深圳长期存在的痛点。DTZ数据显示，2022年上半年，深圳甲级写字楼市场迎来48.5万平方米新增供应，全市总存量升至713万平方米。上半年，空置率上升了3.2个百分点，达到22.4%。
李告诉《国家商报》记者，将商业用地改为住宅用地是深圳第二次房改的保障措施之一。深圳第二次房改，提到两点:一是居住用地规模要占30%左右；第二，公房比例要提到60%。
“以前深圳为了发展经济，倾向于工业和商业办公用地，主要是工业的落地。但近年来产业升级较快，部分产业向其他地区迁移，导致商业写字楼市场空置率较高。把一部分商业用地改为住宅用地，既可以减少商业用地供应，又可以增加住宅用地供应，本质上是优化土地结构。以上措施对解决未来深圳60%公房用地空间问题有很大帮助。”李继续说道: